Geschlossene Immobilienfonds
Die geschlossenenImmobilienfonds werden in der Bundesrepublik seit 1959 aufgelegt. Im Unterschied zu dem offenen beschränken sie sich meist auf die Investition in nur ein Objekt oder wenige von vornherein bestimmte Immobilienanlagen. Wenn das dafür nötige Eigenkapital beschafft ist, gilt der Fonds als geschlossen. Er läuft langfristig, oft 20 bis 30 Jahre, dann wird er aufgelöst und das erzielte Guthaben an die Anteilseigner ausgeschüttet.
Geschlossene Immobilienfonds werden meist über freie Vermittler oder Vertriebsgesellschaften - seltener über Kreditinstitute - angeboten, da für sie kein geregelter Markt existiert. Wenn kein so genannter Zweitmarkt eingerichtet ist, muss jeder Anleger im Bedarfsfalle einen Käufer für seine Anteile finden. Die Festsetzung des Kaufpreises ist dabei Verhandlungssache. Beim Verkauf des gebrauchten Fondsanteils spielt eine maßgebliche Rolle, ob die Investitionsphase und damit die Zeit der für Sie interessanten steuerrechtlichen Verlustzuweisungen bereits abgeschlossen ist. Ferner dürfte die Höhe der künftig zu erwartenden Ausschüttungen des Fonds von Bedeutung sein, die sich an langfristigen Mietverträgen, der Bonität der Mieter, der Höhe der Miete und dem zu erwartenden Verkaufspreis nach Auflösung des Fonds orientiert.
Anders als beim offenen Immobilienfonds erwerben Sie hier keine Fondsanteile in oben genanntem Sinne, sondern Sie werden Mitgesellschafter, mit der Verpflichtung, einen bestimmten Beitrag zu erbringen.
In der Praxis haben Sie meist einen bestimmten Geldbetrag als Einlage in die Gesellschaft zu leisten. Je nach Vertragsgestaltung kann dieser in monatlichen Raten oder in einer Summe gezahlt werden. Häufig beträgt die Mindest-Beteiligungssumme 10 000 Mark oder ein Vielfaches davon.
Die Miet- oder Pachteinkünfte, die der Fonds erzielt, sind direkt von Ihnen zu versteuern. So können Ihnen als Gesellschafter durch steuerlich abzugsfähige Werbungskosten in der Investitionsphase Verlustzuweisungen zukommen, die Sie mit anderen positiven Einkünften verrechnen können und die so insgesamt Ihre Steuerlast mindern. Darin liegt steuerrechtlich das wesentliche Merkmal, das den geschlossenen vom offenen Immobilien¬fonds unterscheidet.
Geschlossene Immobilien-fonds legen in der Anfangsphase regelmäßig weniger Wert auf Erträge aus den Gesellschaftsvermögen bzw. dem Grundbesitz der Gesellschaft als auf steuerliche Vorteile für den Anleger. Der eigentliche Gewinn liegt hier also - je nach Konzeption des Fonds, der Finanzierungsart und der
Steuerprogression des Anlegers - in ersparten bzw. verlagerten Steuern und erst in zweiter Linie in den Ausschüttungen bzw. dem Wertzuwachs und damit verbundenen Auflösungsguthaben am Ende der Laufzeit.